L’assurance-vie reste, jusqu’à présent, l’une des solutions de prévoyance les plus appréciées par les Français. Grâce à son capital garanti, ce type de contrat est idéal pour se constituer une épargne considérable au fil des années. Pour faire fructifier les fonds rassemblés, vous pouvez acheter les parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier) via votre assurance-vie. En règle générale, cet investissement permet d’enrichir votre patrimoine immobilier tout en minimisant les risques. Mais comment fonctionne réellement ce type de placement et quels sont les avantages à en tirer ?
Qu’est-ce qu’une SCPI en assurance-vie ?
Afin de diversifier les placements financiers, de nombreux contrats d’assurance-vie multisupports proposent actuellement la souscription du capital aux parts d’une SCPI. Cela signifie entre autres que les fonds versés à l’échéance du contrat peuvent être utilisés pour investir dans un scpi assurance vie.
Avant tout, il faut noter qu’une scpi est une société de gestion qui collecte des fonds auprès d’investisseurs en vue d’acheter un parc immobilier locatif. Il peut s’agir d’un local résidentiel, professionnel ou commercial. La SCPI va par la suite mettre les biens en location, en même temps, elle assure la gestion des échanges avec les locataires (récolte des loyers, prise en charge des travaux, conciergerie…). En contrepartie pour son placement, le souscripteur reçoit des parts sociales provenant des loyers perçus par la société de gestion.
En achetant les parts d’une scpi à travers une enveloppe fiscale, comme la scpi assurance vie, vous pouvez profiter de la rentabilité locative de l’immobilier, mais aussi d’une fiscalité avantageuse. Contrairement à l’investissement dans un bien en dur, l’acquisition des parts d’une scpi vous évite de gérer les contraintes liées à la location (impayés, charges de copropriété, etc.).
Tous les contrats d’assurance-vie ne sont pas éligibles pour la transaction. Ce placement s’adresse particulièrement aux souscriptions avec une grosse capitalisation visant un rendement sur le moyen et le long terme.
Pourquoi investir dans un SCPI assurance-vie ?
Les avantages offerts par l’achat des parts d’une scpi assurance vie sont nombreux à commencer par les frais de souscription. Dans le cadre d’une acquisition directe, ces frais peuvent représenter jusqu’à 9 % du montant engagé. Heureusement, ces derniers peuvent être abaissés jusqu’à 2 %, voire supprimés, lorsque l’acquisition se fait via le contrat d’assurance-vie.
Ce type de placement vous permet également d’augmenter la rentabilité de votre assurance-vie. Le rendement d’une SCPI peut dépasser 4 % l’année. De plus, au-delà de 8 ans de souscription, seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) sont appliqués sur les plus-values réalisées à partir de 9200 euros (couple) ou 4600 euros (une personne). Si les revenus (issus des loyers) ne sont pas retirés, mais réinvestis, une imposition de 7,5 % est appliquée en plus des prélèvements sociaux. Ceci dit, en cas de décès de l’assuré, le capital versé bénéficie d’un avantage successoral.
L’un des autres atouts de la scpi en assurance-vie est son côté pratique et sécurisé. En effet, l’assureur s’occupe de toutes les démarches pour la souscription ou l’arbitrage des clauses incluses dans le contrat.
La liquidité et la rentabilité : deux avantages considérables
L’un des soucis avec une scpi de rendement réside dans le fait qu’il est souvent difficile pour le souscripteur de trouver un acheteur lors d'une revente des parts. Avec une SCPI assurance-vie, l’épargnant ne rencontre pas cette contrainte. En effet, la liquidité de ces parts est supportée par l’assureur (sous réserve de certaines conditions) par conséquent, vous pourrez obtenir les fonds après 2 mois suite à une demande de retrait. Ce dispositif est d’ailleurs imposé par la législation ainsi, vous n’aurez aucun mal à retirer votre capital si vous avez par exemple un besoin de cash rapidement.
Le délai de jouissance des parts sera également plus court, à savoir 1 mois, contre 3 à 6 mois pour une acquisition directe. Dans certaines circonstances, il est même possible de jouir des capitaux dans l’immédiat. Avec cet investissement, vous pourrez espérer un rendement brut plus élevé (jusqu’à 4,5 %) comparé à d’autres placements comme les fonds en euros (seulement 1,5 %).
Il est par ailleurs important de noter qu’une assurance-vie investie en SCPI générera des dividendes issues des revenus de la valeur immobilière. Les scpi de rendement, constituées d’immobiliers comme les bureaux, les logements et les commerces, quant à lui, génèrent des revenus fonciers ou loyers. Quelles que soient la nature de votre projet et les actions que vous souhaitez acheter, il est toujours préférable de se faire accompagner par un expert (conseiller en gestion de patrimoine ou conseiller scpi) pour garantir la rentabilité du placement.
Des inconvénients à connaitre
En dépit des nombreux avantages apportés par la scpi assurance-vie, cette acquisition peut également impliquer certains désagréments. Tout d’abord, les frais de gestion sont retenus sur les revenus réalisés. Ils représentent environ 1 % et peuvent diminuer la performance de la scpi. De même, l’assureur va aussi retenir un pourcentage sur les bénéfices distribués aux souscripteurs. Il représente plus ou moins 15 % en fonction du contrat.
L’impossibilité d’acheter une SCPI visant une défiscalisation peut en outre représenter une contrainte. D’ailleurs, cela peut limiter considérablement les choix notamment si vous envisagez de varier votre portefeuille de placements. L’achat des parts ne peut pas se faire à crédit de ce fait, vous ne pouvez pas vous servir de cette option comme levier. Par ailleurs, les contrats d’assurance-vie donnent accès à un nombre limité de parts. Les SCPI les mieux fournies comptent généralement entre 10 et 20.
Sachez pour finir que les produits les plus intéressants du marché ne sont pas toujours affichés sur le catalogue des assureurs. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de solliciter les conseils d’un expert scpi pour trouver les meilleurs placements. À défaut, vous pouvez aussi effectuer une simulation gratuite en ligne. Sur Internet, vous trouverez différentes plateformes mettant à votre disposition des outils dédiés qui servent à calculer la rentabilité d’un placement en scpi en fonction de votre situation personnelle.
